裁判要點

　　名為房屋買賣，但結合房屋所有權屬性、遺囑內容等因素綜合分析，應認定雙方之間形成了實為贈與的法律關系。

　　案情簡介

　　1998年，李某父母立遺囑，將夫妻共有房產留給李某繼承，并進行公證。2003年，李某父去世。2012年，李某與母親祁某簽訂房屋買賣合同，由李某完全購買祁某房產，但李某未付款。2015年，祁某去世。李某兄、姐以李某取得繼承權后又簽訂買賣合同，應視為放棄繼承權，因未付款，故訴請繼承遺產。

　　法院認為

　　1、就案涉房屋權屬而言，各方均認可其為李某父母的夫妻共同財產，然二人早在1998年即已訂立由李某繼承的遺囑并進行了公證，故在李某父親去世后，依其所立公證遺囑效力，李某成為該房屋共有權人之一。就另一共有權人祁某而言，在案涉房屋買賣合同簽訂前，未有證據顯示祁某存在撤銷遺囑表示及祁某與李某關系惡化跡象，故可推定祁某并不存在讓李某以支付對價方式獲得房屋權屬意愿。

　　2、從房屋買賣合同內容分析，其中雖約定了房屋價格，但對交付時間、違約責任、付款方式和期限等重要條款均未明確，且在合同簽訂直至祁某去世期間，未有證據顯示祁某向李某主張過購房款。在未收到任何房款前提下，祁某即將房屋過戶至李某名下，此舉與房屋買賣交易習慣不符。從處分權角度分析，在簽訂房屋買賣合同時，祁某并非房屋完全所有權人，李某無視己方權屬份額，再通過買賣以支付祁某全部購房款方式獲得過戶登記，違背常識。祁某與李某為母子關系，雙方長期生活在一起，李某亦承擔了贍養母親義務，在此前提下，祁某再將案涉房屋賣與自己兒子并從中獲取房款行為缺乏動機性意義。此外，對于房屋買賣合同簽訂原則，李某亦提供證據，從便于過戶、減少支出等方面作出了合理解釋。

　　3、結合上述分析及祁某遺囑和生前行為，應認定祁某與李某之間并不存在真正的房屋買賣行為，而是形成了贈與行為。具體而言，即兩人內心意思與外部表示行為并不一致，雙方合作完成了通謀虛偽行為，形成了真假兩項意思表示，虛假的房屋買賣意思表示浮現于表面，真實的房屋贈與意思表示則被隱藏，應認定雙方之間已形成合法有效的贈與合同關系。判決駁回李某兄、姐訴請。

　　實務要點

　　名為買賣合同，但結合房屋所有權屬性、居住情況、合同條款、付款情形、遺囑內容等因素綜合分析，雙方之間并不符合買賣合同典型特征，反而具備贈與合同關鍵要素的，應認定雙方之間形成了通謀虛偽的意思表示，應依贈與合同相關規定對其效力進行處理。

　　案例索引

　?。?016）京03民終7576號“李某與張某等房屋買賣合同糾紛案”，見《李彩玲、李小平訴張春翎、李天一房屋買賣合同糾紛案——通謀虛假表示的判斷及效力認定規則》