房產是城市大多數家庭的主要財產，房地產糾紛案件的審理歷來是民事審判涉民生涉營商的重要部分，審理好此類案件對保障人民安居樂業、優化資源配置、服務企業與經濟社會發展、提升營商環境水平具有重要意義。北京中恒信律師事務所郭穩波律師結合法律規定及裁判指引，整理分析了房屋買賣合同糾紛指引十條，供大家參考。

　　一、當事人通過繳納誠意金、簽訂意向書等方式，僅表達房屋買賣意向，未約定在將來一定期限內簽訂買賣合同，一方以對方不簽訂買賣合同為由主張對方承擔違約責任的，一般不予支持。

　　二、當事人簽訂預約合同時已經知道將來擬簽訂的房屋買賣合同主要條款，拒絕簽約的一方以雙方不能就該主要條款達成合意為由抗辯不承擔違約責任的，不予支持。

　　三、當事人一方無正當理由不履行預約合同約定的簽約義務，守約方請求人民法院判決強制簽訂房屋買賣合同的，不予支持。預約合同約定的定金等違約責任明顯不足以彌補守約方的信賴利益損失，守約方請求增加賠償的，可予支持。

　　四、出賣人未取得商品房預售許可證明與買受人簽訂商品房預售合同，但在一審法庭辯論終結前房屋竣工驗收合格，當事人以出賣人未取得商品房預售許可證明為由主張合同無效的，不予支持。

　　五、當事人以房屋買賣合同存在下列情形之一為由主張合同無效的，不予支持：（一）出賣人未領取權屬證書的；（二）轉讓劃撥建設用地上房屋，未經有批準權的人民政府同意的；（三）買賣未經預告登記權利人同意的；（四）房屋被國家機關依法采取查封等強制措施的；（五）部分共有人擅自出賣共有房屋的；（六）按份共有人違反法律規定轉讓其份額，侵害其他共有人優先購買權的。

　　六、出賣人以簽訂虛假裝修合同等方式拆分商品房價格規避限價政策的，應當依據民法典第一百四十六條的規定認定合同效力。

　　七、出賣人假冒房屋所有權人轉讓房屋，該合同對房屋所有權人沒有約束力。買受人主張適用善意取得有關規定的，不予支持。

　　八、房屋連環買賣中，前一手買賣合同被確認無效，不影響后一手買賣合同的效力。后一手買賣合同的買受人能否取得房屋所有權，依據善意取得的規定處理。

　　九、出賣人為套取貸款與他人簽訂虛假的房屋買賣合同，應當依據民法典第一百四十六條第一款的規定，認定買賣合同無效。金融機構知道或者應當知道房屋買賣合同虛假，仍然與買受人簽訂房屋擔保貸款合同的，該貸款合同亦屬虛假，應當認定無效。貸款合同關系實際存在于金融機構與出賣人之間，合同效力依據民法典第一百四十六條第二款的規定處理。

　　十、當事人簽訂房屋買賣合同，實為以房款抵償其他債務，一方當事人以不存在真實的房屋買賣合同關系為由主張合同無效的，不予支持。因債務人未履行以房抵債協議，債權人請求債務人承擔違約責任的，應予支持。因債務人的原因以房抵債協議不能履行，債權人請求解除以房抵債協議，按照原約定清償債務的，應予支持。