由于歷史遺留原因和行政部門的不作為，實踐中出現了許多無證房屋，但是無證房屋并不意味著無法產生價值，因此存在大量的無證房屋對外出租的情形，本期內容，中恒信律師事務所杭州分所丁天梓律師就無證房屋對外出租可能產生的相關問題進行簡析。

　　一、以無證房屋出租的《房屋租賃合同》效力如何認定？

　　現行法律認定《房屋租賃合同》無效主要關注房屋是否取得建設工程規劃許可證以及是否按照建設工程規劃許可證的規定進行建設，導致《房屋租賃合同》無效的原因僅限上述兩原因，若因其他原因導致房屋未取得產權證不應當認定為合同無效。法律之所以盡可能限縮合同無效的情形和范圍，其目的在于盡可能鼓勵交易和保護承租人利益，否則將助長出租人以合同無效為由逃避責任。

　　二、如無證房屋導致《房屋租賃合同》無效，過錯如何認定？

　　關于合同無效的過錯認定，通常情況下出租人出租無證房屋負有主要過錯，但同時需要結合當事人在訂立《房屋租賃合同》時對無證事實的披露情況和知曉情況綜合認定：

　　第一種情形，出租人在出租房屋時未告知承租人該房屋屬于無證房屋，或者提供虛假的證件。

　　在此種情形下，出租人負有主要過錯，如果承租人盡到了一般人的注意義務和形式審查義務，則承租人所負過錯比例較小。

　　第二種情形，出租人在出租房屋時明確告知承租人該房屋屬于無證房屋，并且在《房屋租賃合同》中明確約定：房屋性質屬于無證房，承租人對此已知悉，自愿接受并使用該房屋，今后不得以出租人提供的房屋沒有取得相關證件為由提出解約要求，或提出任何賠償要求。

　　在此種情形下，出租人和承租人雙方均有過錯，且法院通常會認定承租人繼續承租房屋并進行裝修，屬于擴大損失和冒險行為，顯然過錯更大。

　　三、無證房屋導致《房屋租賃合同》無效，因此產生的損失應如何分擔？

　　就房屋租賃關系而言，主要的損失在于承租人的裝修損失。根據《民法典》第一百五十七條關于民事法律行為無效的規定，《房屋租賃合同》無效后需按照如下步驟處理：

　　1、出租人和承租人進行雙返

　?。?）承租人向出租人返還房屋，出租人向承租人返還未使用期限部分的租金，針對不能返還或者沒有必要返還的應當折價補償，如果出租人有收取保證金亦應當返還。另，因房屋出租不涉及物權轉移問題，暫不需要考慮房屋增值或者貶值的情況，但如果承租人故意或者重大過失造成房屋損壞應當依法承擔侵權責任。

　?。?）出租人可以主張參照合同約定的租金標準要求承租人支付房屋占有使用費，如已經支付則不存在返還問題。

　　2、根據過錯分擔裝修損失。就承租人的裝修損失而言，需要區分該裝修是否取得出租人同意進行處理；

　?。?）如果承租人經出租人同意的裝修，根據出租人是否同意利用進行處理，如出租人同意利用則支付折價款，如出租人不同意利用則根據雙方過錯比例分擔損失。

　?。?）如果承租人未經出租人同意的裝修，出租人有權請求承租人恢復原狀或者賠償損失，在此情況下出租人原則上不承擔責任，但實踐中此種情形較少見。

　　四、承租人使用無證房屋，發生火災等安全事故的責任承擔？

　　1、無證房屋基本上未進行竣工驗收和消防驗收，其本身不屬于合法房屋，亦存在潛在安全風險，通常情況下出租人出租此類房屋負有主要過錯，即在發生火災等安全事故造成損失時出租人應當承擔主要責任。如果承租人對無證房屋及未通過消防驗收等事實知情，則承租人亦存在過錯，則根據過錯分擔部分責任。

　　2、《民法典》第七百一十一條規定了承租人正當使用租賃物的責任，如果安全事故是承租人原因所致（如自行加裝配電箱、拆改電路、改變房屋結構等），則法院會綜合案件實際情況判定出租人和承租人分擔損失，此種情況下雙方平均承擔責任的可能性較大。