違法建筑物的買受人(所有權人)雖不是違法建設行為人，但其是違法建筑的現有使用人、受益人，其所有、管理的房產具有違反規劃、物業管理等行政管理秩序的狀態，可認為其具有“違反行政管理秩序的行為”。房屋買受人在買受房屋時，應當對房屋是否合法承擔相應的注意義務，其未盡相關義務的，應當承擔行政法上的法律責任。

　　在當事人購買了違建并長期居住的情況下，行政機關對于違法建筑采取強制拆除的處理方式實際上直接影響的是購買該違法建筑并居住使用的利害關系人。行政機關在作出對違法建筑的處理時，必須考慮到直接受到該行政處理行為實際影響的利害關系人的正當權益。

　　本案中，原告羅某通過房產銷售信息聯系案外人賈某購房，杜某通過甲公司銷售案涉房屋，案涉房屋交易事宜由賈某溝通。因案涉房屋被認定為違法建筑被強制拆除，在中恒信律師事務所梁靖律師的幫助下，原告勝訴拿回購房款。

　　法院裁決要點

　　本院認為：

　　一、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規定》第一條第二款規定：民法典施行前的法律事實引起的民事糾紛案件，適用當時的法律、司法解釋的規定，但是法律、司法解釋另有規定的除外。本案中，羅某主張的與杜某之間買賣房屋及案涉房屋被拆除的事實均發生于民法典施行以前，本案系民法典施行前的法律事實引起的民事糾紛，故應適用當時的法律、司法解釋的規定。

　　二、違反法律、行政法規強制性規定的合同無效。本案中，羅某與杜某之間房屋買賣合同所涉及的交易標的甲別墅已被行政機關認定為違法建筑且依法拆除，交易標的違法，因此雙方之間的房屋買賣合同關系無效。合同無效后，因該合同取得的財產，應當予以返還。不能返還的，應當折價補償。羅某按執法部門要求騰退了房屋，交由執法部門拆除，視為其完成了返還房屋義務，杜某應返還其收取的房款。

　　法院裁決結果

　　依照《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十八條，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規定》第一條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十七條之規定，判決如下：

　　一、原告羅某與被告杜某于2018年9月13日簽訂的《房屋轉讓協議》無效；

　　二、被告杜某于本判決生效之日起十日內返還原告羅某購房款230萬元；

　　三、被告杜某于本判決生效之日起十日內賠償原告羅某裝修損失1萬元；

　　四、案件受理費28571元，由原告羅某負擔4319元，已交納；由被告杜某負擔24252元，于本判決生效后七日內交納。